2007-2008年中国物业管理行业研究年度报告
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目 录
一、行业发展环境分析 1
(一) 行业概述 1
1、行业定义及范围界定 1
2、发展历史回顾 2
(二) 经济分析 3
1、经济增长状况 3
2、固定资产投资状况 4
3、城镇居民家庭人均可支配收入与恩格尔系数 4
4、城镇人员就业状况 5
5、存贷款利率变化 6
6、财政收支状况 7
7、人民币汇率变化 9
(三) 社会人口分析 10
1、人口规模分析 10
2、年龄结构分析 10
3、学历结构分析 11
(四) 政策法律分析 12
1、我国物业管理政策法律逐渐完善 12
2、《物权法》的施行对物业管理的影响 13
3、国务院对《物业管理条例》的修订 15
4、深圳市对《深圳经济特区物业管理条例》的修订 16
(五) 技术分析 17
1、物业智能管理 17
2、安全防范智能化 19
二、国际市场分析 21
(一) 国外物业管理现状 21
1、物业管理公司发展迅速 21
2、物业的所有权与管理权分离 21
3、物业管理及收费标准由市场形成 21
4、不同地区的物业管理各具特色 21
(二) 美国的物业管理 22
1、物业管理服务模式 22
2、物业管理人员管理 22
3、物业管理服务特点 23
(三) 英国的物业管理 24
1、住房建设和分配制度 24
2、物业管理类型 24
3、物业管理人员管理 26
(四) 新加坡的物业管理 26
1、物业管理组织系统 26
2、法治管理情况 27
3、对物业保养与服务的规定 27
(五) 其他国家的物业管理 28
1、荷兰：提前介入的物业管理 28
2、法国：一切为了业主利益 28
3、德国：雇主利益的维护者和代理人 29
4、瑞士：与社区管理相协调 30
三、国内市场分析 32
(一) 市场需求分析 32
1、商品房竣工面积分析 32
2、房地产投资完成额分析 34
(二) 供给能力分析 36
1、物业管理企业数和职工数分析 36
2、物业管理在管面积分析 37
(三) 价格分析 38
1、总体价格水平分析 38
2、不同类型物业的价格水平分析 39
(四) 国内区域市场 41
1、区域市场结构 41
2、深圳物业管理市场分析 42
3、上海物业管理市场分析 45
4、北京物业管理市场分析 46
(五) 品牌市场结构 47
(六) 市场特征分析 48
1、物业管理需求旺盛 48
2、越来越多的企业进入物业管理市场 48
3、物业管理的价格水平总体上涨 49
4、区域集中度较高 49
5、高端市场大都被外资企业占据 49
四、市场竞争分析 50
(一) 集中度分析 50
1、市场集中度较低 50
2、区域集中度较高 50
(二) 价值链分析 51
1、价值链基本原理 51
2、物业管理企业价值链 52
(三) 行业生命周期分析 53
1、行业各生命周期特征 53
2、物业管理行业生命周期 53
(四) 波特五力分析 53
1、潜在的进入者 53
2、替代品 55
3、购买者的讨价还价能力 56
4、供应者的讨价还价能力 56
5、行业内部现有竞争者的抗衡 57
(五) SWOT分析 57
1、机遇分析 57
2、威胁分析 58
3、优点分析 59
4、缺点分析 59
五、主要厂商分析 60
(一) 上海陆家嘴物业管理有限公司 60
1、公司简介 60
2、在管物业情况 60
3、经营动态 61
(二) 北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 63
1、公司简介 63
2、在管物业情况 64
(三) 第一太平戴维斯（Savills）物业管理有限公司 65
1、公司简介 65
2、在中国管理的物业 66
(四) 中海物业管理有限公司 67
1、公司简介 67
2、在管物业情况 68
(五) 上海中星集团申城物业有限公司 69
1、公司简介 69
2、在管物业情况 70
六、行业发展趋势分析 71
(一) 行业发展趋势 71
1、物业管理市场化 71
2、物业管理专业化 71
3、产业链向上延伸 72
4、普通物业管理概念向资产管理概念转变 72
5、经营业务多元化 73
(二) 行业规模预测 74
1、商品房竣工面积预测 74
2、物业管理新增面积预测 81
七、行业风险评价 82
(一) 物业管理行业风险的表现形式 82
1、物业管理的灾害风险 82
2、物业管理的服务风险 82
3、物业管理的法律风险 82
4、物业管理的财务风险 83
(二) 物业管理风险的规避方式 83
1、把好合同关 83
2、提供全方位、多层次的“预防性提示服务” 84
3、合理转移风险 84
八、行业发展策略与建议 86
(一) 关系营销策略 86
1、文化策略 86
2、策略关键因素 87
(二) 价格策略 88
1、物业管理价格的合理性 88
2、物业管理价格的有效性 89
3、物业管理价格的动态性 90
(三) 服务策略 91
1、前期介入策略 91
2、领跑服务策略 92
3、文化服务策略 92
4、投放服务策略 93
(四) 品牌策略 93
1、明确品牌定位。 93
2、加强物业品牌的宣传力度。 93
3、物业品牌架构要清晰化。 94
4、加强物业品牌的管理。 94
(五) 行业投资机会与建议 94
表目录
表 1 2006年中国物业管理百强企业前十名 48
表 2 全国一级资质物业管理企业分布情况 51
表 3 行业各生命周期的特征 53
表 4 上海陆家嘴物业管理有限公司在管物业情况 61
表 5 北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司在管物业情况 64
表 6 第一太平戴维斯（Savills）物业管理有限公司管理的主要物业 66
表 7 中海物业管理有限公司在管物业情况 68
表 8 上海中星集团申城物业有限公司在管物业情况 70
表 9 权威机构对未来五年内GDP 的预测 78
表 10 2007年-2011年国内生产总值预测值 79
表 11 权威机构对未来五年内固定资产投资额的预测 79
表 12 2007年-2011年固定资产投资额预测值 80
表 13 2007年-2011年居民消费水平预测值 80
表 14 2007年-2011年商品房竣工面积预测值 80
表 15 2007年-2011年我国新增物业管理面积预测值 81
图目录
图 1 2002-2006年中国国内生产总值及增长情况 3
图 2 2002-2006年中国固定资产投资额及其增长情况 4
图 3 2002-2006年中国城镇居民家庭人均可支配收入与恩格尔系数 5
图 4 2004-2006年中国城镇就业人员数量 6
图 5 1997-2007年中国存款利率变动情况 7
图 6 1997-2007年中国贷款利率变动情况 7
图 7 2001-2006年中国财政收支状况 8
图 8 2001-2006年中国财政收支增长状况及财政收入占GDP比重 9
图 9 2001-2005年中国财政收支结构 9
图 10 1986-2006年中国人口数量与增长率情况 10
图 11 2006年末中国人口年龄结构 11
图 12 2005年末中国学历结构 12
图 13 2001年-2007年10月我国商品房竣工面积及增长率变化情况 32
图 14 2001年-2007年10月我国住宅竣工面积及增长率变化情况 33
图 15 2001年-2007年10月我国商业用房竣工面积及增长率变化情况 33
图 16 2001年-2007年10月我国住宅投资完成额及增长率变化情况 34
图 17 2001年-2007年10月我国商业营业用房投资完成额及增长率变化情况 35
图 18 2001年-2006年我国办公楼投资完成额及增长率变化情况 35
图 19 2003年-2006年我国物业管理企业个数及增长率变化情况 36
图 20 2003年-2006年我国物业管理职工数及增长率变化情况 37
图 21 不同资质物业管理企业在管物业占地面积情况 38
图 22 不同资质物业管理企业在管房屋建筑面积情况 38
图 23 2005年-2007年物业管理价格指数变化分析 39
图 24 2005年-2007年住宅物业管理价格指数变化分析 40
图 25 2005年-2007年办公楼物业管理价格指数变化分析 40
图 26 2005年-2007年商业娱乐用房物业管理价格指数变化分析 41
图 27 不同资质物业管理企业的区域市场结构（按企业数分） 42
图 28 物业管理企业价值链分析 52
图 29 上海陆家嘴物业管理有限公司在管物业结构分析 61
图 30 北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司在管物业结构分析 65
图 31 中海物业管理有限公司在管物业结构分析 69
图 32 上海中星集团申城物业有限公司在管物业结构分析 70
图 33 商品房竣工面积与GDP的散点图与相关图 75
图 34 商品房竣工面积与固定资产投资额的散点图与相关图