2007-2008年中国住宅开发市场研究年度报告

2007-2008年中国住宅开发市场研究年度报告

本报告由住宅开发行业资深研究员全力打造，深入分析住宅开发行业发展历程和发展现状，洞悉住宅开发行业发展规律，揭示住宅开发行业的发展机会及潜在的风险，并预测住宅开发行业的未来发展趋势，是政府、银行、企业及其他金融机构进行产业规划、商业信贷、投融资和经营管理等活动所必备的高端信息产品。报告注重时效性，致力于提供最全面的2007年数据和信息；报告共七大部分，全文在2万5千字以上，涉及图表高达50多个。

2003年以来，政府为了稳定房价、防范金融风险、改善住宅市场结构，国家出台了一系列与房地产有关的政策，是近几年国家出台政策最多的经济领域之一。2006年国家房地产业宏观政策密集出台，强调调整住房功能结构，关注低收入家庭的住房保证问题。2007年8月13日，国务院公布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确要求，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。

自2000年以来，我国住宅销售面积和销售额逐年增长，表现出旺盛的市场需求，但供给相对不足。2007年上半年，住宅供应类三项指标，土地开发面积、住宅新开工面积和住宅竣工面积的增幅均有所回落。由于住宅市场需求旺盛，而供给相对不足，住宅价格近年来一直呈上升趋势。2000年以来，我国经济适用房销售面积和新开工面积占住宅销售总面积和住宅新开工总面积的比例不断下降。

我国住宅开发市场中企业众多，行业集中度较低。从1997年到2004年，我国住宅开发企业个数逐年上升。不过，随着我国住宅开发行业的发展和金融市场的成熟，大企业获得了更多更有利的融资渠道和更大的发展空间，因此规模迅速扩大，商品房销售额在百亿元以上的企业不断涌现。而小企业的生存难度加大，2005年房地产开发企业个数首次下降。因此，未来几年，随着消费者选择能力和选择偏好的显现、直接融资渠道的开拓，住宅开发大企业的发展速度会继续加快，规模也会继续扩大，行业的集中度将不断上升，住宅开发市场将进入品牌主导下的精细化竞争态势。

一、行业简介    1

(一) 行业定义及范围界定 1

1、行业界定及分类   1

2、产业链   1

(二) 发展历史回顾   2

1、第一个周期（1984年-1991年） 2

2、第二个周期（1992年-1998年） 2

3、第三个周期（1999年至今） 2

(一) 政策法律分析   3

1、防范金融风险，促进住宅开发市场健康发展   3

2、调整住宅供应结构，稳定房价   3

3、调节利率、税率，抑制投机 3

4、保障性住房加速推进，注重政策落实 4

(二) 经济分析   4

1、经济增长 4

2、城镇居民家庭人均可支配收入与恩格尔系数   5

3、城镇人员就业状况 6

4、存贷款利率变化   7

5、财政收支状况 8

6、人民币汇率变化   9

(三) 技术分析   10

1、发展现状 10

2、发展趋势 11

(四) 社会分析   12

1、人口规模分析 12

2、年龄结构分析 13

3、学历结构分析 13

(一) 市场规模   15

1、住宅需求分析 15

2、住宅供给分析 16

3、住宅价格分析 17

(二) 产品结构   17

(三) 市场结构   19

(四) 品牌市场结构   21

(五) 市场特征   23

四、市场竞争分析    24

(一) 集中度分析 24

1、行业前四名市场占有率 24

2、集中度状态描述及趋势 24

(二) 价值链分析 25

(三) 行业生命周期分析   26

五、主要厂商分析    27

(一) 主要厂商市场份额   27

(二) 主要厂商分析   27

1、万科企业股份有限公司 27

2、中国海外发展有限公司 31

3、富力地产股份有限公司 34

4、保利房地产（集团）股份有限公司   37

5、世茂房地产控股有限公司   40

六、行业发展趋势分析    42

(一) 行业发展趋势   42

1、政策发展趋势 42

2、产品发展趋势 43

3、竞争结构发展趋势 43

4、技术发展趋势 43

(二) 行业规模预测   44

(三) 行业结构预测   50

七、行业发展策略与建议  53

(一) 产品策略   53

(二) 土地储备策略   53

(三) 融资策略   54

(四) 行业投资机会建议   54

表目录

表1  近三年住宅行业集中度分析   24

表2  行业各生命周期的特征   26

表3  部分企业营业收入与净利润状况   27

表4  近三年主要厂商市场份额变化 27

表5 万科财务状况分析    30

表6  保利地产财务状况分析   39

表7  权威机构对未来五年内GDP 的预测    47

表8  2007年-2011年国内生产总值预测值   47

表9  权威机构对未来五年内固定资产投资额的预测   49

表10  2007年-2011年固定资产投资额预测值    49

表11  2007年-2011年居民消费水平预测值  49

表12  2007年-2011年住宅销售额预测值    50

表13  2007年-2011年不同住宅比重预测值  52

表14  2007年-2011年不同住宅销售面积预测值（万平方米）  52

图目录

图1  住房开发产业链 2

图2  2002-2006年中国国内生产总值及增长情况 5

图3  2002-2006年中国城镇居民家庭人均可支配收入与恩格尔系数 6

图4  2004-2006年中国城镇就业人员数量   6

图5  1997-2007年中国存款利率变动情况   7

图6  1997-2007年中国贷款利率变动情况   8

图7  2001-2006年中国财政收支状况   8

图8  2001-2006年中国财政收支增长状况及财政收入占GDP比重   9

图9  2001-2005年中国财政收支结构   9

图10  1986-2006年中国人口数量与增长率情况  12

图11  2006年末中国人口年龄结构 13

图12  2005年末中国学历结构 14

图13  2000年-2007年上半年住宅销售面积及其增长率变化分析    15

图14  2000年-2007年上半年住宅销售额及其增长率变化分析  16

图15  2000年-2007年上半年土地购置面积及其增长率变化分析    16

图16  住宅市场产品结构分析  18

图17 不同住宅产品开工面积分析   19

图18 住宅市场结构分析   19

图19 不同地区住宅投资增长率分析 20

图20  近三年住宅行业品牌市场结构变化    22

图21  住宅开发产业价值链    25

图22  2002年-2007上半年万科主营业务收入及其增长率变化情况  28

图23  2006年万科主营业务收入构成（按业务分）   29

图24  2006年万科主营业务收入构成（按区域分）   29

图25  2002年-2007年上半年中海发展营业额及其增长率变化情况  32

图26  2006年中海发展营业额构成（按业务分） 33

图27  2003年-2007年上半年中海发展本年利润及其增长率变化情况    33

图28  2002年-2007上半年富力地产营业额及其增长率变化情况    35

图29  2006年富力地产营业额构成（按业务分） 36

图30  2006年富力地产商品房销售额构成（按区域分）   36

图31  2002年-2007上半年富力地产净利润及其增长率变化情况    36

图32  2003年-2006年保利地产主营业务收入及其增长率变化情况  38

图33  2006年保利地产主营业务收入构成（按产业分）   39

图34  2006年保利地产主营业务收入构成（按区域分）   39

图35  2003年-2007上半年世茂地产营业额及其增长率变化情况    41

图36  2007年上半年世茂地产营业额构成（按业务分）   42

图37  住宅销售额与GDP的散点图与相关图  44

图38  住宅销售额与固定资产投资额的散点图与相关图    44

图39  住宅销售额与居民消费水平的散点图与相关图  45

图40  住宅销售面积与GDP的相关图    50

图41  住宅销售面积与固定资产投资额的相关图  50

图42  住宅销售面积与居民消费水平的相关图    50