北京挂牌土地近八成未售出 开发商死扛价格
2008年07月12日13:32 华夏时报
王冰凝/文
在房地产市场，数据尽管不能完全真实地反映价格的走势，但却足以让整个地产市场的冷暖暴露无遗。
7月10日，北京市国土局相关负责人在公布2008年的土地供应计划时透露，尽管今年时间已过半，但北京1720公顷的住宅用地计划仅完成了24%，到目前为止全市的商品住宅用地和政策性土地供应量均未完成一半的计划量。
而来自北京土地整理储备中心的数据则显示，今年二季度原定入市和当时正在交易的地块50宗，目前有37块土地未按计划出让，导致二季度74%未完成入市计划的地块被顺延到三季度出让。同时，今年上半年北京市成交楼面地价均价比去年同期下降7%，出现2005年以来楼面地价的首次下跌。
“整个房地产行业的低迷以及开发商在拿地上的日趋谨慎是影响政府完成供地的主要原因，而且未来这种影响还将持续一段时间。”对此，北京市土地学会的专家对土地市场表示忧患。
土地市场有价无市
来自北京市国土局和北京土地整理储备中心的数据，真实反映了北京土地市场上半年的低迷。
7月10日，北京市国土局公布的土地供应计划显示，商品住宅用地的计划供应量，从去年的1200公顷减少到1000公顷，并且布局上将向功能拓展区和城市发展新区转移，占总供应量的75%以上，功能区主要包括朝阳、海淀、石景山、丰台、通州、顺义、昌平、大兴、房山和亦庄经济开发区等。
今年的土地供应大幅增加了政策性土地供应量，全年保障性住房和限价房供地相比于2007年增加了300公顷，达到700公顷，占年度住宅用地供应的40%。
“往年都是年初公布土地供应计划，今年一直拖到7月份，可能也是受了上半年土地市场出让低迷的影响。”7月10日，一开发商告诉记者，上半年土地市场低迷，开发商大都处于观望状态，导致土地市场和楼市一样，进入了有价无市的状态。
而一组从北京土地整理储备中心得到的数据，则进一步暴露了北京土地市场上半年的冷清。
北京土地整理储备中心网站数据显示，在3月初，原定二季度入市的37块土地，加上当时正在交易的13宗，达50宗，但二季度仅有10块土地完成出让，加上目前正在交易的3地块，最终仍有37块土地未按照计划出让,占二季度计划总量的74%，在北京首现大批量土地未按照计划完成出让的情况。
据了解，目前这些地块拟出让时间全部改为三季度，届时，北京三季度至少有39块土地入市，延续了二季度土地放量的高潮。
当天，北京市国土局副局长张维也坦承，“目前北京1720公顷的住宅用地计划仅完成了24%，全市的各类供地均未完成一半的计划量”。
政策性土地屡遭流拍
北京2008年最新土地供应计划中，政策性土地的供量增加了300公顷，但目前的状态却是政策性地块开始遇冷。
7月3日，回龙观(楼盘资料 价格 业主论坛)限价房地块开标，仅有3家企业参加，参与限价房地块投标的开发商队伍严重缩水。竞拍中3家企业叫价虽然都高于底价，但无一公司中标，使得该地块成为北京市首块未能顺利成交的限价房地块。
“3家企业设计的规划都不符合限价房小区的要求，而是基本仿效利润更高的普通商品房小区进行规划。”市国土局有关负责人在解释该地块流拍原因时透露。
同样的，在二季度，名噪一时的朝阳区广渠路15号地块竟也未能按原计划成功出让，目前也顺延至三季度。
该地块曾被视为“距离CBD最近的两限房”，原系北京化工厂所在地，规划建筑面积417663平方米，将配建20000平方米廉租房。该地段靠近东四环路，紧邻正在开发的原北京吉普车厂广渠路36号 (论坛)地，按照套型面积不超过50平方米计算，建成后规模可与目前居住着400户低收入家庭的广渠门廉租房小区相当。
“北京新增的供应土地，商品住宅用地缩减，而政策性土地份额进一步加大，将使得北京土地市场在下半年进一步持续有价无市的冷清。”一地产企业负责拿地的副总告诉《华夏时报》记者。
该副总表示，政策性地块，对开发商来说盈利微薄。在目前房地产企业资金压力无比紧张的形势下，很多去年疯狂拿地的企业，到现在连去年的地价款还没有结清，根本没有实力去新纳土地，更不用谈是政策性土地。
地价未降殃及一级开发
尽管北京土地市场已经进入有价无市的窘境，但开发商们一致认为土地价格并未下落。
“因为政府价格机制问题，土地价格短期内很难下落，而且土地市场的低迷，对政府影响不大，受影响最大的则是已经将前期开发资金砸在土地上的一级开发商。”专业土地评估机构北京中地联合房地产评估有限公司(下称中地联合)相关负责人认为。
不过，北京土地整理储备中心网站的数据显示，今年上半年北京市成交楼面地价均价比去年同期下降7%，这也是2005年以来楼面地价的首次下跌。
中地联合相关负责人认为，这并不意味着土地价格的下降，因为地产市场是个区域市场，尤其北京市场分为很多区域，每个区域的地价不尽相同，中心城区和郊区地价差别很大，土地价格的走势并不能用平均数的增减来衡量。
“简单地从土地平均交易楼面价来判断地价下降或上涨有失偏颇，况且两时期的地块位置、用途占比均有所不同，正确的分析方式应该是按所属区域、地块用途进行划分，分项进行统计说明，并须注明每项统计方法，一般而言，土地的统计数据仅做参考使用。”北京市土地储备中心相关负责人也表示。
地产中国网则依据北京市土地储备中心公布的数据分项统计得出，北京土地单价、楼面均价不仅未降反而上涨了。无论是按城、郊区域划分还是按土地性质、全市总量计算，楼面价格每平方米多上涨上千元。
“即使房价走跌，地价短期内也很难轻易下降，因为目前的土地价格都有个政府行政审批的底价，目前的价格形成机制往往要滞后于市场。”中地联合相关负责人说。
该负责人认为，目前政府把土地的一级开发授权或者委托给一级开发商，由一级开发商出钱对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件，成为熟地，再对熟地进行有偿出让或转让。所以政府面对土地市场的冷清并不会感觉到压力，因为这是土地供应方(一级开发商)和需求方(二级开发商)之间的供求关系。
“反而是已经把钱砸在土地上的一级开发商将感到很大压力。”该负责人说。
一位土地一级开发商告诉记者，目前各方资金进入地产市场都很谨慎，导致这一市场资金压力巨大，购房者观望心理浓重，导致面临资金压力的二级开发商在拿地时观望心理加剧。但一级开发中的成本越来越高，土地出让利润越来越薄，土地供应方宁愿延迟土地的上市时间，却绝不愿降低土地价格。该人士同时告诉记者，部分一级开发商可能会采用一级开发+二级开发的模式到二级市场牟利。
7月10日，第三个限价房地块位于昌平区回龙观镇开标，被命名为回龙观(黄土店)地块。一家曾参与了该地块土地一级开发的一级资质开发商——北京泰华房地产开发集团有限公司，前往参加竞拍，意欲进入二级市场。