房市无需救 管理方不应让开发商左右
2008年07月13
东方早报 马红漫
有关“救市”的说法正在房地产业界悄然蔓延。据报道，中央决策层近期正组织对房地产行业进行一次全面调研，调研的结果或将作为“是否救市”的最终依据。在本轮房价下跌最为明显的深圳，由深圳市房地产研究中心撰写的相关报告也提出这样的救市建议：面对今年以来的楼市衰退，应减免交易环节税收、适度放松货币政策。
乍看起来，房地产市场的救市呼吁似乎和股市的情形有些类似，但仔细分析后我们可以发现，有关房地产市场的救市呼吁言之无力，如果随意采取救市举措，不仅无益于落实既定调控目标，也无益于行业自身的长期健康发展。
甄别救市是否合理，首先要明确：目前我国房地产市场是否真的陷入了危机之中。而答案很明显，是否定。中国房地产市场根本没有进入到真正的调整危机中，相关利益群体肆意放大行业危机的迹象非常明显。事实上，始于去年年中的房地产市场波动，并没有实质性改变市场状况，房价的涨跌可以清楚地证明这一点。除去个别城市房价走势出现环比下跌外，国内多数城市房价并没有明显调整。恰恰相反，即便是今年上半年，多数大中城市房价与去年的同比价格依旧继续上涨，月度环比也是在上涨，最多不过是涨幅回落而已。让房产商叫苦不迭的，其实也就是市场成交量萎缩，自身资金链紧张而已。
今年以来真正出现房价明显调整的城市只有深圳等极个别城市。而很多知名的开发商却纷纷选择这一个个案作为论据，推论出诸如“深圳市场下跌将影响全国”、“房价下跌危及银行系统稳定”等等说法，力图借此获得调控政策的松动。这样的言论观点其实同样站不住脚。
深圳房价之所以下跌，有其城市独特的原因：其一，深圳毗邻香港，大量香港居民买房或借住深圳，直接推高了之前的市场泡沫。其二，深圳社会结构独特，存在结构断层现象。深圳中高收入的白领阶层之下是大量“不以深圳为家”的外来务工者。因此，一旦房价跌破前者的购买支撑，就会继续大幅下跌，而不会像其他城市一样存在阶梯型买盘的承接。由此可见，深圳市场的下跌绝非其他城市能简单复制，开发商关于深圳市场下跌将影响全国的论证当然也就不攻自破了。
在市场经济条件下，价格的波动与走势是衡量市场状况的信号。以此来判别，既然绝大多数城市的绝对房价并没有下跌，也没有初夏将要大跌的迹象，这就证明所谓的市场“危机”并不存在。既然房地产市场无危机可言，“救市”自然是无从谈起，那么调控部门对与相关利益群体的“救市”呼吁自然不应予以理会。但同时，开发商们集体呼吁救市的举动却应该引起调控部门的高度重视，因为这一举动暴露了房地产行业发展的明显问题，并将影响房地产行业的长期调控政策基调。
开发商集体呼吁“救市”，暴露出中国房地产市场发展的不成熟。其一，房地产开发商根本不懂得尊重最基本的市场规律。事实上，本轮房地产市场牛市行情始于1998年的房改，历经十年价格上涨后，市场上多数开发商都没有经历过一次完整的市场波动周期。涨多了就要跌，这本来就是市场经济的最基本规律，但习惯了“涨价和暴利”的开发商却根本无法接受市场的调整，动辄就呼吁政府干预救市。这本身就是行业发展不成熟、缺少市场历练的体现。其二，房地产市场话语权和市场地位存在明显的失衡问题。十年房价暴涨，普通公众所承受的巨大经济付出，远超今日开发商的痛苦。但普通公众却因为市场地位弱小，其呼声很难获得各界积极响应；与此相对照，开发商的救市呼吁却不仅能够及时引起高层关注，更能获得商业银行和地方政府等方面的隐形支持。房地产市场供求双方的地位失衡状况，由此清晰可见。调控部门轻易接受开发商的救市呼吁，只会让这一市场失衡状况进一步加剧，不利于市场的长期健康稳定发展。
综上，近期房地产价格的变化波动是市场自发调节功能和调控政策绩效的显现，这一变化波动是有助于房地产行业长期健康稳定发展的。开发商放大危机的目的不过是继续谋求市场暴利。因此，调控部门理应从绝大多数购房者的弱势地位出发，理性看待房地产市场长期发展，而不应该被开发商左右，轻易改变或放松既定房产调控政策的方向与力度。