08年楼市下半场防暴跌 开发商别死在黎明前
2008年07月14日
东方早报 朱楠
房地产市场宏观调控的目的已经初步达到，希望政府能够从保持市场稳定的角度出发，适当地调整宏观调控政策。7月12日，在上海浙江商会主办的《2008长三角区域房地产高峰论坛》上，不少经济学家和房地产业内专家纷纷发出上述呼吁，并就如何稳定房产市场、防范金融风险等话题为市场“把脉”。
“眼下房价的涨幅已经开始下降，这说明宏观调控取得了初步的效果，接下来政府可能要考虑的就是防止房价暴跌。”全国政协副主席、经济学家厉无畏表示，在2003年、2004年，房价的涨幅达到20%、30%，这种涨幅就是不合理的。房价的涨幅应该是低于我们人均国民生产总值的收入。所以，政府调控的目标并不是说一定要让房价跌到底，而是要让它的涨幅下来，不要超过国民收入的涨幅。
中国房地产业协会副会长朱中一(朱中一博客,朱中一新闻,朱中一说吧)在发言中阐述，随着一系列宏观调控政策的实施，过热的房地产市场逐步在退烧，消费者的观望在增强，市场的需求在下降，市场的看跌预期已经形成。
而就下半年房产市场的具体走势，朱中一概括为“短期难熬，长期看好”。他还建议，国家是否可以适度地完善房地产政策，对有些政策进行微调。其中很重要的一点，便是适度调整从紧的货币政策，适度放宽制度性和改善性的房贷利率，比如二套房的房贷政策，怎样对居民以小房换大房、以旧房换新房予以支持。同时对信誉好的企业在信贷上给予支持，创新金融工具，拓宽融资渠道。
谈到走势，上海复星（集团）有限公司董事长郭广昌则认为，目前全国楼市普遍销售量急剧下降，部分地区价格亦有下调，房地产市场在一段时期内低迷已成定局。“关键后面是灾难性的下降，还是说趋向于稳定，很大程度在于政府导向，因为我们这个国家太大，经济的敏感性传递线条也太长。”郭广昌表示，“楼市的明天很美好，但对于开发商来说，一定不要让自己死在黎明以前。”
从去年10月以来，深圳房价整体下跌超过30%，多数炒房客也成为裸泳者。李金东就是其中一个被深套而“猝死”的典型，不久前，他还是一个有着亿万资产的炒房客，如今他成了住每月300元农民房的清贫一族。(见7月6日《重庆晚报》)
李金东是“猝死”了，这种疯狂炒房并推高房价的人有今天这样的下场，那也是咎由自取。从2005年开始，短短几年时间，这个从40万元炒房起家而跃身成为亿万富翁的暴发户，居然也“过上了贵族般的风光生活”。其间的跌宕起伏，还真有点扑朔迷离。然而，这个故事，却给我们留下了一个很好的思考标本，值得我们认真分析。
我注意到，2004年年初，李金东与他的4个同学合伙开了一家五金制品厂。2005年年初，炒房之风开始在深圳盛行之际，李金东发现，一两年前买的房子转手少则赚几万，多则赚十几万。于是他们就把那些办厂的写字楼、宿舍全卖了，赚了近200万，而做实业一年也赚不到50万。
这就是当年的市场状况。它再次以鲜活的事例，印证了香港经济学家郎咸平关于中国房价何以走高的理论：房价高是因为制造业经营环境恶化，从事制造业的人纷纷抽出资金，改换门庭，也投身到房地产的炒作当中，从而推高了房价，催生了房地产业的泡沫。同时，它也确切地表明了另一个事实——炒房获利比制造业要高出数倍。这一事实本身又暴露出我们的经济结构存在着明显的问题。如果一个社会里实干的总不如投机的，那么这个社会再怎么繁荣，都是建立在沙滩上。
还有一组数字也很蹊跷：李金东2005年用三四百万元买了100套房，当年全部卖掉，“差不多赚了一倍”。两年之后，当他买了65套房时，资产竟然达到上亿元，请问，这期间，房价上涨了多少？这个事实告诉我们，在2003年年初，深圳关内的房价只有5000元~6000元一平方米，好的地段也不过8000元。可是，到2007年8月，深圳关内的房价均价已经达到了一平方米12790元；如此涨幅，相信已远远超出居民的收入增长，也定然超过了30%。然而，更奇怪的是2008年，当房价降了30%，李金东就破产了。据说，他的破产，是因为无法“面对各大银行每个月30多万的还贷压力”。今年1月以后，按市场价计算李金东那一个多亿的房子，全卖了要亏去5000万元。万般无奈之下，李金东只好把他的69套房子，全部协议转让给以前的炒房团朋友，协议价格就是帮他还剩下的银行贷款。就是说，“炒房团”仍然存在，且愿意接受目前的市场价。换句话说，当房价下降了30%之后，对“炒房团”而言，房市依然有利可图，而老百姓依然买不起房。
我们不知道，在深圳，究竟有多少李金东这样的炒房者。现在看来，正是当年买房零首付的政策造就了大批李金东这样的炒房者，如今，在地产低迷的形势下，李金东抵挡不住了。我想，只有当所有的李金东们纷纷“猝死”，则房价的回归才有可能，房市的泡沫也才能最终被挤干，老百姓才能真正买得起房。（晋君）