2008-2009年中国写字楼行业趋势预测及投资策略报告
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目 录
一、写字楼行业发展环境分析 1
（一）写字楼行业简介 1
1、房地产行业定义及范围界定 1
2、写字楼发展历史回顾 1
3、写字楼划分标准 1
（二）社会分析 2
1、人口规模分析 3
2、人口学历结构分析 3
3、城镇人员从业状况分析 4
（三）技术分析 4
（四）经济分析 5
（五）政策法律分析 8
1、土地政策成为房地产市场宏观调控的重要手段 8
2、“招拍挂”土地出让制度有利于遏制开发商囤积土地的冲动 8
3、“限外政策”有利于缩小外资投资房地产的获利空间 9
4、一系列金融紧缩政策将对房地产行业产生重要影响 9
二、写字楼国际市场分析 11
（一）写字楼国际需求分析 11
（二）写字楼国际供给分析 12
1、写字楼供给分析 12
2、写字楼供需平衡分析 12
（三）写字楼国际市场价格分析 13
（四）写字楼国际区域市场分析 14
1、美国写字楼市场分析 15
2、日本写字楼市场分析 15
3、香港写字楼市场分析 16
三、写字楼国内市场分析 18
（一）市场需求分析 18
1、行业需求总量分析 18
2、办公楼需求总量分析 20
3、写字楼需求结构分析 22
（二）供给分析 23
1、行业景气分析 23
2、写字楼供给总量分析 26
3、写字楼供给结构分析 28
4、写字楼供需平衡分析 29
（三）写字楼价格分析 29
1、写字楼历年价格波动指数 29
2、写字楼价格波动原因分析 30
（四）写字楼国内区域市场分析 31
1、市场结构分析 31
2、重点地区市场分析 32
（五）写字楼品牌市场结构分析 34
1、2007沪深房地产上市公司综合实力TOP10 34
2、2007沪深房地产上市公司经济增加值（EVA）TOP10 35
（六）写字楼市场特征分析 37
四．写字楼市场竞争分析 38
（一）市场集中度分析 38
1、房地产业前4名厂商市场占有率 38
2、集中度状态描述及趋势 38
（二）价值链分析 39
（三）写字楼行业生命周期分析 40
（四）写字楼SWOT分析 41
1、优势（Strengths） 41
2、劣势（Weakness） 41
3、机会（Opportunities） 42
4、威胁（Threats） 43
五、主要厂商分析 44
（一）中国海外发展有限公司 44
1、公司基本情况简介 44
2、公司写字楼业务分析 44
3、上市公司分析 45
（二）北京中关村科技发展(控股)股份有限公司 50
1、公司简介 50
2、上市公司分析 51
（三）北京首都开发控股（集团）有限公司 55
1、公司简介 55
2、经营分析 56
（四）SOHO中国有限公司 56
1、公司简介 56
2、经营分析 57
3、财务分析 58
（五）世茂集团 61
1、集团情况简介 61
2、集团写字楼业务简介 61
3、经营分析 62
六、写字楼行业发展趋势分析 64
（一）写字楼发展趋势 64
1、高端写字楼配置升级 64
2、小户型写字楼将成为投资新宠 64
3、独立性企业总部写字楼将进一步发展 65
4、绿色和可持续将进一步发展 65
（二）写字楼市场规模预测 66
（三）写字楼市场结构预测 70
七、写字楼行业风险评价 72
（一）宏观经济波动风险 72
（二）政策风险 72
（三）供给风险 74
（四）价格风险 74
八、行业发展策略与建议 77
（一）产品策略 77
（二）价格策略 77
1.、定价策略 78
2、差价策略 78
3、调价策略 78
4、折扣策略 78
（三）渠道策略 78
1、营销渠道运用要点----广告 79
2、营销渠道运用要点----新闻报道 79
3、营销渠道运用要点----直邮 80
4、营销渠道运用要点----互联网 80
5、营销渠道运用要点----朋友介绍 80
（四）销售策略 80
1、形象差异化是写字楼营销的终点 80
2、客户定位应遵循四项原则 81
3、商业与写字楼关系的六项原则 81
4、主动出击是最重要的营销手段 81
（五）服务策略 81
（六）品牌策略 83
（七）写字楼行业投资机会与建议 84
1、写字楼价值被低估 84
2、价值低估带来的投资机会 85
3、数字背后的升值空间 85
图目录
图1 1986-2008上半年中国人口数量与增长率情况 3
图2 2000-2008上半年中国城镇就业人口数量与增长率情况 4
图3 2002年-2008上半年各产业国内生产总值增长率变动情况 6
图4 2001年-2008上半年商品房销售面积及同期增长率分析图 18
图5 2008上半年商品房销售面积及同期增长率分析图 19
图6 2001-2008上半年商品房销售额及增长率分析图 19
图7 2008上半年商品房销售额及同期增长率分析图 20
图8 1997-2008上半年办公楼销售面积图 21
图9 1997-2008上半年办公楼平均销售价格图 21
图10 2004年-2008上半年全国行业企业与房地产企业景气指数图 23
图11 2004年-2008上半年企业家信心指数及房地产业企业家信心指数图 24
图12 2001年-2008上半年办公楼投资完成额及同期增长率分析图 27
图13 2008上半年办公楼累计投资完成额及同期增长率分析图 28
图14 2002年-2008上半年办公楼季度价格指数走势图 30
图15 2008上半年办公楼价格指数走势图 30
图16 2004—2008上半年房地产行业CR4值变化情况 38
图17 2004-2008上半年中国海外发展有限公司主营业务收入及同期增长率变化情况 46
图18 中国海外发展有限公司主营业务收入构成变化情况（按业务分） 46
图19 2007上半年与2008年上半年年中国海外发展有限公司获利能力比较 47
图20 2007上半年与2008年上半年年中国海外发展有限公司偿债能力比较 48
图21 2007上半年与2008年上半年年中国海外发展有限公司营运能力比较 49
图22 2007上半年与2008年上半年年中国海外发展有限公司发展能力比较 50
图23 2004-2008年上半年年中关村科技主营业务收入及同期增长率变化情况 52
图24 2007上半年与2008年上半年年中关村获利能力指标比较 53
图25 2007上半年与2008年上半年年中关村偿债能力各项指标比较 54
图26 2007上半年与2008年上半年年中关村营运能力各项指标比较 54
图27 2007上半年与2008年上半年年中关村发展能力指标比较 55
图28 SOHO中国2004—2008年上半年年营业额及综合溢利 58
图29 2007上半年与2008年上半年年SOHO中国获利能力指标比较 59
图30 2007上半年与2008年上半年年SOHO中国偿债能力指标比较 59
图31 2007上半年与2008年上半年年SOHO中国发展能力指标比较 60
图32 办公楼销售面积与GDP的散点图与相关图分析 67
图33 写字楼销售面积与固定资产投资额的散点图和相关图分析 68
图34 写字楼市场结构预测图 71
图35 写字楼营销推广渠道示意图 79
表目录
表1 写字楼档次划分标准 2
表2 2007上半年-2008年上半年年各产业国内生产总值增长情况 6
表3 2007年全球写字楼十大租金最昂贵市场及十大租金增长最快市场列表 14
表4 2007上半年-2008年上半年年全国房地产价格指数 22
表5 2007上半年—2008年上半年年全国企业与房地产企业景气指数及企业家信心指数 25
表6 2007上半年-2008年上半年年国房景气指数及主要分类指数走势 25
表7 2008年上半年年不同用途房地产投资完成额及同比增长情况 26
表8 截至到2008年上半年年房地产上市公司按主营业务收入排名前10 36
表9 2008年上半年中国写字楼项目前10强 36
表10 行业生命周期的特征 40
表11 权威机构对未来五年内固定资产投资额的预测 69
表12 2008—2012年固定资产投资额预测值 70
表13 未来5年写字楼销售面积预测值 70
表14 2008年以来出台的主要土地政策列表 73
表