2008-2009年中国住宅开发市场趋势预测及投资策略报告
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目录
一、行业简介 1
(一) 行业定义及范围界定 1
1、行业界定及分类 1
2、产业链 1
(二) 发展历史回顾 2
1、第一个周期（1984年-1991年） 2
2、第二个周期（1992年-1998年） 2
3、第三个周期（1999年至今） 2
二、宏观经济分析
(一) 政策法律分析 3
1、防范金融风险，促进住宅开发市场健康发展 3
2、调整住宅供应结构，稳定房价 3
3、调节利率、税率，抑制投机 3
4、保障性住房加速推进，注重政策落实 4
(二) 经济分析 4
1、经济增长 4
2、城镇居民家庭人均可支配收入与恩格尔系数 5
3、城镇人员就业状况 6
4、存贷款利率变化 7
5、财政收支状况 8
6、人民币汇率变化 9
(三) 技术分析 10
1、发展现状 10
2、发展趋势 11
(四) 社会分析 12
1、人口规模分析 12
2、年龄结构分析 13
3、学历结构分析 13
三、市场结构分析
(一) 市场规模 15
1、住宅需求分析 15
2、住宅供给分析 16
3、住宅价格分析 17
(二) 产品结构 17
(三) 市场结构 19
(四) 品牌市场结构 21
(五) 市场特征 23
四、市场竞争分析 24
(一) 集中度分析 24
1、行业前四名市场占有率 24
2、集中度状态描述及趋势 24
(二) 价值链分析 25
(三) 行业生命周期分析 26
五、主要厂商分析 27
(一) 主要厂商市场份额 27
(二) 主要厂商分析 27
1、万科企业股份有限公司 27
2、中国海外发展有限公司 31
3、富力地产股份有限公司 34
4、保利房地产（集团）股份有限公司 37
5、世茂房地产控股有限公司 40
六、行业发展趋势分析 42
(一) 行业发展趋势 42
1、政策发展趋势 42
2、产品发展趋势 43
3、竞争结构发展趋势 43
4、技术发展趋势 43
(二) 行业规模预测 44
(三) 行业结构预测 50
七、行业发展策略与建议 53
(一) 产品策略 53
(二) 土地储备策略 53
(三) 融资策略 54
(四) 行业投资机会建议 54
图目录
图1 住房开发产业链 2
图2 2002-2008上半年中国国内生产总值及增长情况 5
图3 2002-2008上半年中国城镇居民家庭人均可支配收入与恩格尔系数 6
图4 2004-2008上半年中国城镇就业人员数量 6
图5 1997-2008上半年中国存款利率变动情况 7
图6 1997-2008上半年中国贷款利率变动情况 8
图7 2001-2008上半年中国财政收支状况 8
图8 2001-2008上半年中国财政收支增长状况及财政收入占GDP比重 9
图9 2001-2007年中国财政收支结构 9
图10 1986-2007年中国人口数量与增长率情况 12
图11 2007年末中国人口年龄结构 13
图12 2006年末中国学历结构 14
图13 2000年-2008年上半年住宅销售面积及其增长率变化分析 15
图14 2000年-2008年上半年住宅销售额及其增长率变化分析 16
图15 2000年-2008年上半年土地购置面积及其增长率变化分析 16
图16 住宅市场产品结构分析 18
图17 不同住宅产品开工面积分析 19
图18 住宅市场结构分析 19
图19 不同地区住宅投资增长率分析 20
图20 近三年住宅行业品牌市场结构变化 22
图21 住宅开发产业价值链 25
图22 2002年-2008年上半年万科主营业务收入及其增长率变化情况 28
图23 2008年上半年万科主营业务收入构成（按业务分） 29
图24 2008年上半年万科主营业务收入构成（按区域分） 29
图25 2002年-2008年上半年中海发展营业额及其增长率变化情况 32
图26 2008年上半年中海发展营业额构成（按业务分） 33
图27 2003年-2008年上半年中海发展本年利润及其增长率变化情况 33
图28 2002年-2008年上半年富力地产营业额及其增长率变化情况 35
图29 2008年上半年富力地产营业额构成（按业务分） 36
图30 2008年上半年富力地产商品房销售额构成（按区域分） 36
图31 2002年-2008年上半年富力地产净利润及其增长率变化情况 36
图32 2003年-2008年上半年保利地产主营业务收入及其增长率变化情况 38
图33 2008年上半年保利地产主营业务收入构成（按产业分） 39
图34 2008年上半年保利地产主营业务收入构成（按区域分） 39
图35 2003年-2008年上半年世茂地产营业额及其增长率变化情况 41
图36 2008年上半年年世茂地产营业额构成（按业务分） 42
图37 住宅销售额与GDP的散点图与相关图 44
图38 住宅销售额与固定资产投资额的散点图与相关图 44
图39 住宅销售额与居民消费水平的散点图与相关图 45
图40 住宅销售面积与GDP的相关图 50
图41 住宅销售面积与固定资产投资额的相关图 50
图42 住宅销售面积与居民消费水平的相关图 50
表目录
表1 近三年住宅行业集中度分析 24
表2 行业各生命周期的特征 26
表3 部分企业营业收入与净利润状况 27
表4 近三年主要厂商市场份额变化 27
表5 万科财务状况分析 30
表6 保利地产财务状况分析 39
表7 权威机构对未来五年内GDP 的预测 47
表8 2008年-2012年国内生产总值预测值 47
表9 权威机构对未来五年内固定资产投资额的预测 49
表10 2008年-2012年固定资产投资额预测值 49
表11 2008年-2012年居民消费水平预测值 49
表12 2008年-2012年住宅销售额预测值 50
表13 2008年-2012年不同住宅比重预测值 52
表14 2008年-2012年不同住宅销售面积预测值（万平方米） 52