2008-2009年中国商业地产行业趋势预测及投资策略报告

2008-2009年中国商业地产行业趋势预测及投资策略报告

（可按客户需求定制）

摘要

本报告由商业地产行业资深研究员全力打造，深入分析商业地产行业发展历程和发展现状，洞悉商业地产行业发展规律，揭示商业地产行业的发展机会及潜在的风险，并预测商业地产行业的未来发展趋势，是政府、银行、企业及其他金融机构进行产业规划、商业信贷、投融资和经营管理等活动所必备的高端信息产品。报告注重时效性，致力于提供最全面的2007年数据和信息；报告共七大部分，全文在2万5千字以上，涉及图表高达50多个。

国家近年来频频出台宏观政策其主要意图还是在住宅市场上，从土地、税收、金融、市场管理等各个方面严格防止房地产泡沫的产生（膨胀或者破灭）。对于商业地产，目前国家还没有正式出台专门针对商业地产的宏观调控政策，倒是关于调控商业地产的讨论和呼声日益明显。

2003年以来我国商业地产表现出旺盛的市场需求，销售面积和销售额逐年增加，销售面积和快速增长，复合增长率超过16％，销售额增长更为迅速，复合增长率超过34％。为了不断变化的市场需求，商业地产的产品结构也逐步趋于合理。从投资完成额来看，2003-2006年，办公楼投资完成额占商业地产投资完成额的比重呈现逐年下降的变化趋势，而商业营业用房投资完成额占比逐年上升。由于房地产的不可移动性，商业地产行业的区域性特征非常明显。从投资完成额来看，华东、华北和华南为商业地产的第一梯队，三者投资完成额合计占商业地产投资完成额的比重达到65％以上。

过去几年对商业地产的宏观限制政策相对商业地方地产而言，一直是较为宽松的，而随着商业地产诸多问题的显现，对商业地产的宏观调控力度将会加强，包括对开发商的开发行为和个人的投资行为。从产品发展趋势看，随着连锁经营进入中国的步伐加快，社区型商业地产热销势头强劲，零售业、服务业的投资受人追捧，势必造成社区型沿街商业地产继续成为抢手的紧俏货。

目  录

一、行业简介    1

(一) 行业定义及范围界定  1

(二) 发展历史回顾    1

二、宏观环境分析   5

(一) 政策法律分析    5

(二) 经济分析    6

1、经济增长状况  6

2、固定资产投资状况  7

3、城镇居民家庭人均可支配收入与恩格尔系数    8

4、城镇人员就业状况  9

5、存贷款利率变化    10

6、财政收支状况  11

7、人民币汇率变化    13

(三) 商业地产开发模式分析    13

1、商业地产开发的几种主要模式    13

2、商业地产开发新模式    17

(四) 社会人口分析    19

1、人口规模分析  19

2、年龄结构分析  20

3、学历结构分析  21

三、市场分析    22

(一) 市场规模    22

1、房地产开发资金来源情况：以贷款、自筹和上市为主    22

2、土地市场分析：土地供应收紧，囤积得到一定遏制  22

3、商业地产开发投资状况：投资热度不减，但增速趋缓    24

4、商业地产需求分析：需求较为旺盛，但受供给、政策、商业和人民币汇率等影响较大    27

5、商业地产价格分析：上涨趋势明显，售租比进一步扩大  29

(二) 产品结构    31

1、产品结构  31

2、办公楼市场分析    32

3、商业营业用房市场分析  35

(三) 市场结构    38

1、投资完成额市场结构    38

2、销售额市场结构    39

(四) 品牌市场结构    40

(五) 市场特征    42

四、市场竞争分析   44

(一) 集中度分析  44

(二) 价值链分析  44

(三) 行业生命周期分析    47

五、主要厂商分析   49

(一) 中国国际贸易中心股份有限公司    49

1、公司简介  49

2、经营状况  49

3、财务分析  50

(二) 保利房地产（集团）股份有限公司  53

1、公司简介  53

2、经营情况  54

(三) 世茂房地产控股有限公司  57

1、公司简介  57

2、经营情况  57

3、财务分析  58

(四) 金融街控股股份有限公司  59

1、公司简介  59

2、经营状况  59

3、财务分析  60

(五) 大连万达集团    64

1、公司简介  64

2、2007年集团进展   64

六、行业发展趋势分析   68

(一) 行业发展趋势    68

1、政策发展趋势  68

2、产品发展趋势  68

3、技术发展趋势  68

4、融资模式发展趋势  69

(二) 行业规模预测    69

(三) 行业结构预测    74

七、行业发展策略与建议 76

(一) 招商策略    76

1、主力商户优先招商  76

2、品牌商户带动招商  76

3、广告招商  77

4、定向招商  77

5、优惠招商  77

(二) 服务策略    78

1、树立服务理念  78

2、进行服务创新  78

(三) 经营模式选择    78

1、零散销售、统一经营    78

2、零散销售、各自经营    79

3、整体出售、整体经营    79

4、整体出租、整体经营    79

5、零散出租、各自经营    80

(四) 业态组合策略    80

(五) 品牌策略    81

(六) 行业投资机会建议    82

图目录

图1 2002-2008年上半年中国国内生产总值及增长情况 7

图2 2002-2008年上半年中国固定资产投资额及其增长情况 8

图3 2002-2008年上半年中国城镇居民家庭人均可支配收入与恩格尔系数 9

图4 2004-2008年上半年中国城镇就业人员数量   10

图5 1997-2008年上半年中国存款利率变动情况   11

图6 1997-2008年上半年中国贷款利率变动情况   11

图7 2001-2008年上半年中国财政收支状况   12

图8 2001-2008年上半年中国财政收支增长状况及财政收入占GDP比重   12

图9 2001-2007年中国财政收支结构 13

图10 1986-2007年中国人口数量与增长率情况    20

图11 2007年末中国人口年龄结构   20

图12 2007年末中国学历结构   21

图13 2000-2008年上半年房地产开发资金来源变化情况    22

图14 2003-2008年上半年土地购置面积及其增长率变化分析    23

图15 2003-2008年上半年完成土地开发面积及其增长率变化分析    24

图16 2003-2008年上半年商业用房新开工面积及其增长率变化分析  25

图17 2003-2008年上半年商业用房施工面积及其增长率变化分析    25

图18 2003-2008年上半年商业用房竣工面积及其增长率变化分析    26

图19 2003-2008年上半年商业地产投资完成额及其增长率变化分析  27

图20 2003-2008年上半年商业地产销售面积及其增长率变化分析    28

图21 2003-2008年上半年商业地产销售额及其增长率变化分析  28

图22 2003年-2008年上半年商业地产销售面积及其增长率变化分析 29

图23 2001年-2008年上半年商业用房租赁价格指数变化分析   30

图24 2001年-2008年上半年办公用房租赁价格指数变化分析   30

图25 2003-2008年上半年商业地产产品结构（按投资完成额分）    31

图26 2003-2008年上半年商业地产产品结构（按销售额分）    32

图27 2003-2008年上半年全国办公楼销售额变化情况  32

图28 2003-2008年上半年全国办公楼销售面积变化情况    33

图29 2003-2008年上半年全国办公楼平均销售价格变动情况    33

图30 2003-2008年上半年全国办公楼投资完成额变化情况  34

图31 2003-2008年上半年全国办公楼新开工面积变化情况  34

图32 2003-2008年上半年全国商业营业用房销售额变化情况    35

图33 2003-2008年上半年全国商业营业用房销售面积变化情况  36

图34 2003-2008年上半年全国商业营业用房销售价格变化情况  36

图35 2003-2008年上半年全国商业营业用房投资完成额变化情况    37

图36 2003-2008年上半年全国商业营业用房新开工面积变化情况    38

图37 2003-2008年上半年商业地产市场结构（按投资完成额分）    39

图38 2003-2008年上半年商业地产市场结构（按销售额分）    40

图39 2008年上半年办公楼品牌市场结构 41

图40 2008年上半年商业营业用房品牌市场结构   42

图41 房地产开发的价值链 45

图42 零售业的产业价值链 46

图43 商业地产开发各利益个体的关系   47

图44 2006年和2008年上半年中国国贸获利能力比较  50

图45 2006年和2008年上半年中国国贸偿债能力比较  51

图46 2006年和2008年上半年中国国贸获利能力比较  51

图47 2006年和2008年上半年中国国贸获利能力比较  52

图48 2006年和2008年上半年中国国贸获利能力比较  53

图49 2003年-2008年上半年保利地产主营业务收入及其增长率变化情况 54

图50 2008年上半年保利地产主营业务收入构成（按产业分）   55

图51 2008年上半年保利地产主营业务收入构成（按区域分）   55

图52 2003年-2008年上半年世茂地产营业额及其增长率变化情况   58

图53 2008年上半年世茂地产营业额构成（按业务分） 58

图54 2008年上半年金融街营业收入结构 60

图55 2007年和2008年上半年金融街获利能力比较    60

图56 2007年和2008年上半年金融街获利能力比较    61

图57 2007年和2008年上半年金融街获利能力比较    62

图58 2007年和2008年上半年金融街获利能力比较    63

图59 2007年和2008年上半年金融街获利能力比较    63

图60 商业地产销售额与GDP的散点图与相关图   70

图61 商业地产销售额与固定资产投资额的散点图与相关图 70

图62 商业地产销售额与居民消费水平的散点图与相关图   71

图63 2008-2012年商业地产产品结构预测    75

表目录

表1 行业各生命周期的特征    48

表2 保利地产财务状况分析    56

表3 权威机构对未来五年内GDP 的预测  72

表4 2008年-2012年国内生产总值预测值    73

表5 权威机构对未来五年内固定资产投资额的预测    74

表6 2008年-2012年固定资产投资额预测值  74

表7 2008年-2012年居民消费水平预测值    74

表8 2008-2012年商业地产销售额预测值 74

表9 2008-2012年商业地产各类产品销售额的预测值（亿元）   75