海外基金收购考验房地产市场

近日花旗银行房地产基金成功收购徐家汇永新广场，这是继麦格理银行收购新茂大厦、高盛机构收购百腾大厦之后，2005年内第三家整体收购上海办公楼物业的海外基金。

戴德梁行投资部认为，尽管2005年海外基金掀起一股收购上海物业的热潮，但只是一个开端，未来2—3年将掀起第二、第三波海外基金收购潮。海外基金之所以如此热衷于上海物业，主要因为目前投资上海物业市场赚钱太方便了，利润远远超过国际房地产市场通常水平，由此折射出的一个问题是，上海房地产投资市场远未成熟。

从2005年海外资金动向看出，目前海外基金收购国内房地产主要集中于两类物业：

一是收购在建工程。代表项目是年初麦格理收购的新茂大厦，这是一幢尚未进入市场的甲级办公楼。该盘是在淮海路办公楼市场供应奇缺的情况下收购的，当时市场预租率就已达到60%，估计2006年初基本可满租。据麦格理介绍，他们看中的是该办公楼的成新度以及目前周边市场的供应紧缺程度，认为有不小的投资升值空间。在他们看来，收购此类物业的投资回报率肯定超过成熟物业，因此他们在预见未来市场继续向上走的情况下毅然进行收购。事实表明他们当初的举措是值得的。不过，专业人士认为，收购在建物业也存在一定风险，租客往往未见成型物业而不敢贸然租赁，影响租客群体的扩展。

二是收购现成物业。代表项目是高盛收购百腾大厦和花旗银行房地产基金收购永新广场。由于成型办公楼价格较高，初始投入往往较大，但因为有现成看得见的业绩，租赁风险相对较小。一般情况下，物业租金是随看得见的办公楼市场走势而不断变化。鉴于近年上海甲级办公楼市场稳步向上，投资回报率也在逐年提高，因此乘此时机投入是不会吃亏的。相比两年前楼盘在建时候，今天上海办公楼市场租金已有明显提高。一旦续约，经过包装和短期经营，租金还有上升空间，因此整体回报率也会水涨船高。

海外基金的步步进入一定程度上激活了上海的物业投资市场，对上海投资市场同国际接轨起到促进作用。但由于目前上海投资市场还处于起步阶段，物业尚是初期产品，市场风险尚难预测，物业的流动性以及透明度都未成熟，造成目前海外基金投资回报率较高的状况，这都是市场不成熟的表现。

随着2006和2007年更多的海外基金涌入，一波波收购热潮必将催促国内市场的苏醒，使物业品质、物业市场流动性及透明度进一步提高。与此相顺应的是，投资市场逐步走向健康和规范，办公楼市场的投资收购回报率逐步回归理性，最终同国际市场接轨。从目前的情况来看，这还需要有相当长的一段时间。